房貸試算怎麼算才準？玉山、國泰、中信 2026 方案用 1000 萬實跑

💡 核心結論速覽 (TL;DR)

• 房貸試算先算三個數字：月付金、總利息、寬限期到期後的月付金跳幅，光看利率沒用。以 1000 萬、30 年、利率 2.307% 試算，月付約 38,516 元、總利息約 386 萬。
• 玉山、國泰、中信是民營銀行，不辦新青安：政府補貼的新青安一段式利率 1.775%，只在 8 家公股行辦得到，跟這三家的一般房貸是兩條路，別搞混。
• 寬限期是雙面刃：1000 萬寬限期每月只繳息約 1.5～1.9 萬，看似輕鬆；一到期跳回本息攤還，月付直接翻 2～3 倍，這是最多人踩的坑。
• 下一步行動：先用各家官方試算器把同一組數字（金額、年限、利率）跑一遍，再決定要不要寬限期；非個別貸款建議，核定條件以銀行為準。

每次朋友傳房仲廣告問我「這間我貸得起嗎」，我第一句都不是問價錢，是問：你算過月付金了嗎？房貸試算真正要算的從來不是「利率多少」，而是「每個月會從你帳戶扣走多少、扣幾年、總共多付多少利息」。利率只是其中一個變數，年限、寬限期、成數，每一個都會把數字推到完全不同的位置。

我自己看數字 15 年，從股票看到房貸，最有感的一件事是：同一筆 1000 萬，光是利率差半碼、寬限期要不要用，總利息可以差到上百萬。這篇我用玉山、國泰世華、中國信託這三家熱門民營銀行 2026 年的房貸方案當對照，把房貸試算的每一步拆給你看，順便講清楚一個很多人到簽約前才搞懂的事——這三家其實都不能辦新青安。

房貸試算到底要算哪幾個數字？

房貸試算的核心只有三個輸出：每月還款金額、累積總利息、以及寬限期結束後的月付金變化。把這三個算清楚，你才知道自己每個月扛不扛得住，而不是被「利率 2% 起」這種廣告詞牽著走。

最常用的是「本息平均攤還」，每月還固定金額，前期還的利息多、後期還的本金多。它的數學長這樣（看不懂沒關係，下面我直接幫你算）：

📌 每月還款金額 = 本金 × 月利率 ×（1＋月利率）^期數 ÷〔（1＋月利率）^期數 − 1〕。月利率＝年利率 ÷ 12，期數＝貸款年數 × 12。

講白話一點：你不用自己按計算機，每家銀行官網都有房貸試算工具。我做房貸試算習慣的做法是先抓一個「市場基準利率」當錨。根據中央銀行公布的資料，2026 年 4 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率約 2.307%（資料基準日 2026-06-04），這個數字比任何廣告上的「最低利率」都更接近你實際會拿到的水準。

以借款 1000 萬、30 年期、利率 2.307% 試算，本息平均攤還每月約 38,516 元，30 年下來總利息約 386 萬。先把這個數字記住，後面所有比較都拿它當基準你就會很有感。

📌 這段帶走的事：算房貸先算月付金與總利息，不是只看利率。拿央行公布的五大銀行平均利率（約 2.3%）當基準去試算，比廣告利率更貼近現實。

玉山、國泰、中信 2026 房貸方案怎麼比？

做房貸試算前，先認識這三家的方案差異。這三家民營銀行的房貸主打不太一樣：玉山強在數位流程與多種減碼方案，國泰世華靠定儲指數加碼、額度成數穩定，中國信託則用「i適貸」走線上估價快速申辦。先看一張對照表（利率與條件為各銀行官方頁揭露，資料基準日 2026-06-04，實際以核定為準）：

老實說，比這種表格我會提醒你一件事：不要被「起」這個字騙了。「2.5% 起」「85 成」都是最優條件，實際能不能拿到，要看你的收入、信用、擔保品所在地。同一個人去三家銀行問，常常會拿到三組差很多的條件，這很正常。

我會怎麼用這張表？我不會挑「利率最低」那家直接申辦，而是把同一組數字（例如 1000 萬、30 年）丟進三家的線上房貸試算器，看核出來的月付金，再看哪家願意給我想要的成數和寬限條件。利率差 1 碼（0.25%），1000 萬 30 年期月付也才差約 1,263 元——成數差一成、能不能寬限，影響往往比利率更大。

📌 這段帶走的事：三家各有強項（玉山數位減碼、國泰指數穩定、中信線上估價快），但「起跳利率」不等於你的利率。拿同一組數字三家都試算一次再決定。

新青安 1.775% 跟一般房貸差多少？我該選哪個？

先講最關鍵的一句：玉山、國泰、中信都不能辦新青安。新青年安心成家購屋優惠貸款是政府補貼專案，只在 8 家公股銀行（財政部國庫署列出的臺銀、土銀、合庫、一銀、華南、彰銀、兆豐、台企銀）才辦得到。所以你要嘛走公股行的新青安，要嘛走民營行的一般房貸，這是兩條不同的路。

根據財政部國庫署的官方問答，新青安目前一段式機動利率為 1.775%，最高額度 1000 萬、最高 8 成、年限最長 40 年、寬限期最長 5 年；申請期限到 2026 年 7 月 31 日、撥款最遲不得逾 2026 年 10 月 31 日（資料基準日 2026-06-04）。同樣 1000 萬、30 年期，新青安 1.775% 月付約 35,847 元，比一般 2.307% 的 38,516 元，每月少約 2,700 元，30 年總利息少了將近 100 萬。

數字擺出來，新青安確實香。但有兩個前提你得先過：第一，你（含配偶、未成年子女）名下要沒有自有住宅；第二，新青安「限貸一次」，2023 年 8 月以後辦過的人，2024 年 6 月 27 日起就不能再申辦。也就是說，這是給首購族的一次性子彈，用掉就沒了。

那符合資格的人是不是無腦衝新青安？我自己會多想一步。如果你看上的物件總價低、貸款只需要 600 萬，那超過部分本來就走一般利率；如果你更在意「線上流程快、可以隨借隨還」，民營行的數位體驗確實比公股行順。新青安省的是利息，但它綁的條件（自住切結、限貸一次）也是真的要遵守，這不是純財務題，是生活題。

📌 這段帶走的事：新青安 1.775% 只能在 8 家公股行辦、且限首購限一次；同樣 1000 萬 30 年比一般房貸總利息省近百萬。符合資格優先評估，但別忽略它的自住與限貸條件。

寬限期是蜜糖還是陷阱？

寬限期就是「只繳利息、不還本金」的那段時間，月付金會暫時變得很輕，但它是陷阱機率比蜜糖高。很多人是在這裡把自己的現金流算錯的。

以 1000 萬為例，寬限期內若只繳息，新青安 1.775% 每月約 14,792 元、一般房貸 2.307% 每月約 19,225 元——比正常本息攤還的 3 萬多省了一大截，第一年住起來超輕鬆。問題在「到期那天」。

我看過身邊的例子：朋友用了寬限期，前幾年月繳一萬出頭過得很爽，結果寬限一到期，剩下的本金要在更短的年限裡攤完，月付直接跳到三、四萬。新聞上「月繳 1 萬變 4 萬」的標題不是嚇人，是真的會發生。寬限期沒有讓你少還錢，只是把壓力往後挪、而且挪得更集中。

⚠️ 寬限期適合誰／不適合誰

• ✅ 適合：可預期幾年內收入會明顯成長、或寬限期間打算把資金拿去做更高報酬運用、且有紀律的人。
• ❌ 不適合：靠寬限期才繳得起、到期沒有加薪或還本計畫的人——那是把未來的自己推下懸崖。

📌 這段帶走的事：寬限期只繳息很輕鬆，但到期後月付會翻 2～3 倍。用寬限期前，先把「到期後的月付金」算出來，確認那個數字你也扛得住。

30 年 vs 40 年期，拉長真的比較划算嗎？

年限拉長，月付金確實變小，但總利息會變多，這是房貸試算時很多人沒算到的反直覺。40 年不是「更划算」，是「用更多利息換更低月付」。

同樣新青安 1.775%、1000 萬，30 年月付約 35,847 元、總利息約 290 萬；拉到 40 年月付降到約 29,112 元，每月輕鬆 6,700 元，但總利息反而升到約 397 萬，多付了一百多萬。錢沒有變不見，是被時間吃掉了。

那 40 年期一無是處嗎？也不是。對現金流吃緊的首購族，先把月付壓低、保住生活品質與緊急預備金，再靠之後提前還款縮短年限，是合理策略。我自己的判斷邏輯是：年限當煞車、提前還款當油門——先用長年限換喘息空間，有餘裕就還本金，而不是一開始就把自己綁死在最高月付。

📌 這段帶走的事：拉長年限＝月付變低、總利息變高。40 年適合先求生存的首購族，但要搭配「有錢就提前還本」的計畫，否則多付的利息很可觀。

央行限貸令還在嗎？第二戶、多屋族 2026 怎麼貸？

限貸令還在，但 2026 年初已經鬆綁第二戶。2024 年 9 月央行祭出第七波選擇性信用管制，被稱為史上最嚴；自 2026 年 3 月 20 日起，全台自然人第二戶購屋貸款成數上限由 5 成調高到 6 成，這是限貸令上路以來第一次正向調整。

對不同身分的人，影響差很多。首購自住族基本上不受成數壓縮影響，是政策想保護的對象；但名下已有房、或想買第二間的人，能貸的成數明顯被卡，得準備更多自備款。第三戶以上、豪宅貸款成數更被壓到 3 成。完整規定建議直接看央行健全房地產市場方案專區，政策還在動態調整。

我會給的提醒是：別把「鬆綁」當成「放行」。第二戶從 5 成放到 6 成，意思是 1000 萬的房子你還是得自備 400 萬。買房前先把自備款、裝潢、稅費、緊急預備金一起算進去，別只算頭期款，這是我看過太多人事後才後悔的地方。

📌 這段帶走的事：第七波信用管制仍在，但 2026/3/20 起第二戶成數放寬到 6 成。首購族影響小，多屋族要備更多自備款；買房預算要把稅費與預備金一起算。

如果是我，會怎麼挑房貸？給不同族群的決策框架

沒有「最好的房貸」，只有「最適合你現況的房貸」。把房貸試算的數字算清楚後，我把常見族群整理成一個簡單的判斷順序，你可以對號入座：

❶ 首購、名下無房：先確認新青安資格，符合就優先比公股行的新青安，這是利率最低的一條路。把這顆子彈用在你真正要長住的房子上。

❷ 重視數位流程、想隨借隨還：民營行（如玉山、中信）的線上申辦與理財型房貸體驗較好，適合不想跑分行、希望資金調度靈活的人。

❸ 收入穩定、想要利率乾淨透明：國泰世華這類定儲指數型，利率隨指數透明連動，適合不想猜「機動利率怎麼跳」的人。

❹ 第二戶、多屋族：先確認成數（目前第二戶最高 6 成），把自備款備足再談利率，否則卡在成數連申貸都困難。

💰 下決定前的檢查清單

• 同一組數字（金額、年限、利率）在 2～3 家官方房貸試算器各跑一次，比月付金與總利息。
• 把寬限期到期後的月付金也算出來，確認扛得住。
• 確認自己是否符合新青安資格，別讓最便宜的選項白白溜走。
• 預算把稅費、裝潢、緊急預備金一起算，不要只算頭期款。

最後誠實說一句：這篇是把公開資料、官方利率和公式試算整理給你看，方便你自己抓方向，不是個別投資或貸款建議。每個人的收入、信用、物件條件不同，實際利率、額度與條件都以各銀行核定為準，真的要簽約前，建議直接找各銀行房貸專員或專業顧問把你的數字跑一遍。

FAQ 常見問題

房貸試算用本息攤還還是本金攤還，哪個比較好？

看你要什麼。本息平均攤還每月固定，前期壓力小、好抓預算，多數人選這個；本金平均攤還每月還固定本金，前期月付高、但總利息較少。如果你前期現金流吃緊，選本息；如果你前期負擔得起、想省總利息，本金攤還更划算。做房貸試算時，兩種各家官方試算器都能切換比較。

新青安和玉山、國泰、中信的一般房貸，到底能不能同時用？

不行，新青安只在 8 家公股銀行辦理，玉山、國泰、中信是民營行，沒有這個專案。你只能擇一：走公股行新青安拿政府補貼利率，或走民營行一般房貸換取較靈活的數位流程與方案。若貸款金額超過新青安 1000 萬上限，超過部分才會回到一般利率計算。

寬限期到期後月付暴增，有什麼方法補救？

幾個方向：寬限期內就開始小額還本、降低到期後要攤的本金；或在寬限期間把利率較高的方案轉貸到更低利率；真的吃緊可洽銀行協商延長年限把月付攤平。最根本的還是事前——用寬限期前先把到期後的月付金算出來，確認那是你扛得住的數字，而不是賭未來會加薪。

第二戶房貸成數放寬到 6 成，現在適合進場嗎？

成數放寬代表自備款門檻略降，但不代表「該買」。第二戶 1000 萬仍要自備 400 萬，加上稅費與裝潢，現金壓力不小。是否進場要看你的自住需求、現金水位與還款能力，而不是看政策鬆綁。這是財務與生活的綜合判斷，不是單看一個成數數字就能決定的事。

參考資料

• 中央銀行－央行貼放利率（重貼現率）
• 中央銀行－五大銀行新承做放款金額與利率
• 中央銀行－健全房地產市場方案專區（選擇性信用管制）
• 財政部國庫署－青年安心成家貸款 貸款原則
• 財政部國庫署－青年安心成家貸款 問答集

看完房貸數字，週末也記得喘口氣

算房貸這種事，越算越焦慮我完全懂。我自己在兩岸之間搬過幾次家、看過不少房，最後體會是：把數字算清楚、把最壞情況準備好，剩下的就交給時間，不要讓買房這件事吃掉你全部的生活。

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